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【不動産】持ち家か賃貸か? どっちがお得論争に決着をつける! 家を買うのも不動産投資、「帰属家賃」を理解していますか?

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1 ののの ★ 2017/05/21(日) 03:37:32.99 id:CAP_USER.net

ニュース解説 > マネーライフ > お金のライフハック2017.05.20 08:05浦田 健
FPコミュニケーションズ
家は買うのが得か? 借りるのが得か?

あなたは持ち家派ですか? 賃貸派ですか?

「家は買うのが得か、借りるのが得か」という永遠の議論がありますが、いずれを選んでも必ず一定のお金を負担しなければ「家」に住むことはできません。

この議論によくあるのが「最後に家が残るから買うのが得」、「最終的にはその人の価値観で決めるべき」という答えです。でも、本当にそうでしょうか?

実際に、持ち家の損得を解説する本がいくつかありますが、ほとんどこの種の答えに終始しています。
私にいわせれば、「最後に家が残るから買うのが得」というのは、本当の家の損得を経済合理的に説明していません。
「価値観で決めるべき」という意見も、一生で一番大きな買い物をするのに「価値観」で決められていいはずありませんから、根本的には間違った見解です。

このように、今まで、全ての人が必ず必要とする「家」なのに、その正しい知識については全く触れられることがありませんでした。
というより、誰も明確に説明ができなかった分野ということなのでしょう。しかし、ここでこの議論に決着をつけたいと思います。

家を買うのも不動産投資

家を買う人の一番大きな購入理由は「家賃がもったいないから」ではないかと思います。家賃を払っても自分のものにならない。
しかし、ローンを払い終えれば確実に自分の家となり資産となる、というのが家を買う大きな理由になっているのです。

しかし、本当に持ち家は「資産」になるのでしょうか? 理論的に考えてみましょう。

たとえばあなたが、3,000万円の家を購入し、周辺の家賃相場が15万円だったとしましょう。
すると、あなたは家を買っても15万円の家賃を毎月払って住んでいるのと同じになります。
つまり、持ち家を買うというのは、不動産投資をして自分で自分に家を貸すのと同じことなのです。

逆をいえば、人に貸せば15万円の家賃が入ってきます。それを放棄して住んでいるともいえます。これを帰属家賃といいます。

たとえば、あえて空室率や税金を無視して持ち家を収益目的の不動産投資と考えるなら、自分は5万円の借家に住んで、持ち家を15万円で貸せば、
差し引き10万円の家賃を全額毎月のローン返済にあてられます。「賃貸は家賃を払うけど、持ち家は払う必要がないから」という人は、
この「帰属家賃」の意味を理解していないことになるわけです。

つまり、家を買うというのは、本来受け取れるはずの家賃を自分で払って住んでいるのと同じということ。
結局、持ち家か? 賃貸か?という比較は、「不動産投資を行うか? 行わないか?」という比較になるということです。

50年住んでどっちが得か?

とはいえ、単純に一生でかかるお金を比較してみたくなるのではないでしょうか?

そこで、同じ条件の家に50年間住んだとして、どちらが得か損か具体的な事例で検証してみます。条件は次の通り。

まず、買うケースでは、物件価格3,500万円、頭金500万円、新築分譲マンションの諸経費150万円、ローン3,150万円、固定金利3%、返済期間30年、元利均等返済、
管理費1万5,000円、修繕積立金1万円、リフォーム費用は50年間で200万円、固都税*は50年間で約600万円とします(住宅ローン減税等は考えない)。

* 固定資産税・都市計画税

一方、賃貸するケースでは、家賃は50年間を通じて一律12万円。借りる時に敷金、礼金、仲介手数料が合わせて3カ月分、更新料は2年に一度1カ月分支払うとします。

どちらが安く済むかは、家賃や物件価格にもよりますが、このケースでは賃貸より購入の方が多く費用がかかります。
しかし、ローン完済後は、お互いの費用の差は縮まり、どちらに住んでも50年後の経済的な負担はほぼ変わりません。

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http://www.toushin-1.jp/mwimgs/6/7/-/img_679af3e26563e9228d07bbfd3272e0a874097.jpg

(毎年の支払額)

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http://www.toushin-1.jp/mwimgs/6/7/-/img_679af3e26563e9228d07bbfd3272e0a874097.jpg

(類型支払い額)

30年後に持ち家が得か損かがわかる

こうして見てみると、やはり、最終的に家が自分のものになる持ち家の方がお得に見えるかもしれませんね。しかし、こう考えてみてください。

ローンで持ち家を購入した時の総支払額は、金利を加味すると、6,700万円くらいになります。この物件を家賃12万円で貸したとすると30年間で受け取る賃料は4,300万円になります。


(続きはソースで)

http://www.toushin-1.jp/articles/-/3275

6 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 04:08:13.14 id:ZewGzyIj.net

賃貸じゃお金貸してくれないだろ

11 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 04:27:20.48 id:o9UZkOZ0.net

>>6
なんのためにお金を借りて金利を払うの

7 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 04:09:58.39 id:W6rpsj5i.net

固定3%ていつの時代よ
50年でリフォーム200万て

9 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 04:20:24.15 id:foj4XkY0.net

就職、結婚、リフレッシュ目的で引っ越すから、
だいたい7年に1回引っ越してる。
50年同じ場所に住む人は少ないと思う。
持ち家は隣人トラブルから逃げられないし、
欠陥住宅バレもある。地震や洪水で資産価値が無くなることも多い。
あと、少子化で空き部屋だらけになると予測されているから賃貸はさらに安くなる。

111 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 07:25:30.63 ID:p/N6SF12.net

>>9
フリーターならリフレッシュ目的の引っ越しが出来るだろうな。

22 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 04:59:08.02 id:JP4AksMP.net

アパートかマンションを一棟購入して1階部分に
購入者が住み,二階以上を賃貸にするということか

土地取得目的で激安ボロボロ状態な中古住宅を購入して,
解体して分厚いコンクリートで完全防音の家を建てれば
近隣騒音を遮断できるから安心して住めるよ

日本の住宅問題は,「防音・遮音」対策が江戸時代のままだから
家に住む感覚が,日本人は,縄文式家屋のままだからね

24 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 05:02:22.00 id:K1413rDo.net

必死で購入を勧めてくるな。ダブついてるんだな。

28 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 05:11:23.85 id:NL3Q1Tzh.net

重要事項が欠落している。
それは残った不動産だ。


結局損得は残った不動産の素性、その時の不動産事情に大きく左右される。

ゴーストマンションや、自分も住まない上、買い手のつかない土地、家屋になったら大損。
売却に苦労しない不動産が残ればその額で損得が決まる。

30 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 05:16:13.29 id:sSqel11t.net

持ち家の修繕などリスクは全部自分持ち
賃貸の修繕などリスクは一部を除き大家持ち

35 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 05:22:54.94 id:qBByuEBM.net

>>30

ものすごいバカだろ、典型的なカモ

賃貸しの修繕リスクとか、当然のごとく賃料に反映して借主が負担してる。
大家のリスクは、賃料に反映させる、それが不動産業務、投資と言うもの。

31 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 05:16:36.27 id:arp6eHoo.net

自分が住まないと住宅ローン通らないけどな
賃貸に出すなら事業性ローンに借り換えさせられるな
自分が住まなくても賃貸に出す方法はあるが。
貸した時の上物の劣化分はどうする?固定資産税は?
酷い文章

49 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 05:50:42.39 id:OO0KzDSe.net

>>31
え、そうだったの

住むつもりで買ったけど事情ができて賃貸に出したのに
ローンについてはな何も言われなかったぞ

39 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 05:31:12.45 ID:T/S2+fqL.net

トレーラーハウスか3Dプリンターハウスだろお得なのは

57 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 06:11:45.47 id:Pw8+mcKe.net

やっぱ賃貸がいいよ。

ずっと大東建託の賃貸に一人暮らししてて、ちょうどいいサイズだったけど
このたび、転勤することになったご近所の一戸建てを預かることになった
築約5年でまだ新築の部類なのに、住み始めたらカビで過敏性肺炎になった

最近の賃貸は防カビに力いれてあるけど安物の一戸建てじゃぜんぜんだめ
そこんちはでっかいパナホームで別に安物じゃないけど、それでもだめ
転勤で置いていかないといけなし、肺炎になっても逃げ場所なし

70 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 06:30:15.01 ID:2VcMQ8qU.net

海外駐在でシアトルの一軒家に5年住んで日本で高い金出してウサギ小屋みたいな
持ち家買うのはアホなことだとしか思えなくなった

73 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 06:36:31.19 id:WmXnc2u5.net

>>70
賃貸だともっと狭い家になるでしょ。

あと、日本でもシアトルくらいの人口密度の地方都市なら、1億円以下で広い家を持てるぞ。
ド田舎に住んでいる農家の家は軒並み広いでしょ。

76 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 06:40:23.81 ID:2VcMQ8qU.net

>>73
一億出してド田舎に建てるとかいうアホみたいな条件を飲まなきゃいけない
時点で終わってるでしょ

78 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 06:41:34.30 id:WmXnc2u5.net

>>76
シアトルレベルの郊外都市だぞ?
何でシアトルは良くて、日本の地方都市はダメなんだ??

81 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 06:44:25.06 id:bTVZzd89.net

>>78
シアトルみたいに大企業の本社が沢山ある田舎は日本にないからな

77 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 06:41:20.18 id:Fn3ioIQW.net

確実に余命80年あれば、土地つき一戸建て持つけど

余命20年程度なら介護つき集合賃貸住宅に入る

87 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 06:51:15.66 id:kwClcZJc.net

アメリカの緑の濃い住宅地はいいな
アメリカ人の好みらしいが家の高さを超えるような大木で
家の周囲をはわせることが多い
夏は自然の冷却効果あると思うわ
日本の新興住宅地は土地を整備するときに
大木を根こそぎ切ってしまうけど

88 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 06:53:26.15 id:UfSTmIFk.net

都市部は賃貸、地方は持ち家でFAだろ。

89 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 06:57:53.17 id:gkWMTUgr.net

>>88
地域によって選択肢は変わらない

転勤が当たり前で単身赴任をしたくないなら賃貸、転勤無しか単身赴任OKなら購入

94 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 07:00:57.52 id:DlUi6/zl.net

>>88
都市部でも持ち家。
転勤したら貸す。

97 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 07:05:29.08 id:M1SlWFD9.net

不動産屋が余ってるマンション売りたいための記事だろ
自分の住まない家を買って人に貸して家賃貰っても利益ゼロでどうするのかと
リスクしかないじゃん
貸したやつがキレイに使うかも分からんし
借家権とか法律で保護されてるから立ち退いてもらのも面倒だしな

マンションは共有部分があって管理費だのが必要なのが面倒
古くなれば管理費ばかりかかるただの不良債権

99 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 07:06:04.47 id:Io60MLiu.net

だからこれ、持ち家なら他人に貸せるから得ってことだろ。

売ったり貸したりできるから財産なんだよ。

100 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 07:09:34.29 id:c4d5IpM5.net

>>99
なるほど
賃貸も持ち家も支払う額はトータルで一緒だけど、持ち家は売ることが賃貸に出せるから有利ってことね

103 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 07:14:22.69 id:le8jPOIJ.net

>>99
オイラもそう考えていた時期がありました。首都圏の便利な一等地はそうなんだろうな。
オイラ日立市住まいだけど、人口流出と年寄り増加で10年後は更に空き家が増えるの肌
で感じてるわ。 今30坪で200万円の更地とか売りに出てるの見て買う人居るのかと?

108 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 07:23:52.32 id:JS3w85zV.net

賃貸か持家かは昔からある息の長いテーマだけど
シミュレーションのポイントは
基本、今の時代は空前の低金利であって
しかも税控除あるからローンの金利は実質0
これは大きい
そして死ぬまで持家に住むだけが選択肢じゃない
高齢になったら売却して施設に住むことも
できるし、家を担保に借り入れで持ち家に
住みながらキャッシュを生活費に充てる事もできる。
相続して、リフォーム・建て替えで次の世代へ
順送りするもよし。
いろんなライフスタイルがあるから賃貸か持ち家かは単純に比較できないな
多分今後は空き家問題対策で新たな優遇策が出る
からそれに乗るのも良い

116 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 07:30:14.35 id:g696JnoV.net

>>108
オリンピック後の不動産価格下落問題
2022年の生産緑地問題による不動産価格下落の懸念


今は30年ぶりの不動産バブル。バブルが弾けた場合、今買った不動産と同じ価格で売れるのは30年後となってしまうかもしれない。

110 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 07:24:54.78 id:NL3Q1Tzh.net

不動産はズバリ換金性だ。

処分に困るものが残ったら大半のケースで大損だ。
購入はまず第一にそれを考える。

難しいのはマンション。
建て替えできればいいが、それができずにスラム化するとやっかいなお荷物となる。
基本は立地だ。要するに利用価値。
次に住民の筋。ただ住民の筋は変遷して行くから難しい。

115 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 07:28:55.02 id:cISA6pe7.net

若いときは都心の賃貸住宅に住み
年取ったら地方のリゾマン買って住むのが良くなくね

121 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 07:37:20.15 id:NL3Q1Tzh.net

>>115

分かってねえなあ。

年取ったら自分がどうなるか?考えろよ。


足腰が弱って、医者に頻繁に通うようになる、
日々の買い物もせにゃならん。
しかも車の運転が怪しくなって来る。
雪の積もるとこrは最悪。

年を取ったらできるだけ日々の買い物と医療機関へのアクセスがいいところに限る。

128 名刺は切らしておりまして 2017/05/21(日) 07:42:41.26 ID:18FT0g4j.net

> どちらが安く済むかは、家賃や物件価格にもよりますが

もうこれが全てだろ

元スレ 【不動産】持ち家か賃貸か? どっちがお得論争に決着をつける! 家を買うのも不動産投資、「帰属家賃」を理解していますか?
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