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【不動産】相続放棄マンション、積み上がる管理費滞納 価値に影響

1 ノチラ ★ 2017/10/18(水) 19:30:59.88 id:CAP_USER

 神奈川県座間市の私鉄駅から徒歩7分の住宅街にある3階建てのマンション(29戸)で今年6月、80代の女性が孤独死しました。

 子どもはおらず、管理組合から親族に死亡を伝えました。親族は当初「相続する」と話していましたが、2カ月後に「相続放棄した。以後は無関係で」と連絡してきたといいます。女性が借金を抱えていたことが分かり、放棄に転じたようです。

 女性は死亡時、管理費と修繕積立金合わせて57万円を滞納していました。次の所有者が決まるまで、滞納額は積み上がっていきます。

 相続放棄されると、債権を持つ人などが裁判所に「相続財産管理人」の選任を申し立てることができます。管理人は物件を売却したお金で滞納分やローンの残額などを債権者に支払い、残れば国庫に納めるしくみです。

 しかし、この物件の場合は簡単にはいきません。

 マンションは築30年で、部屋はすべてワンルーム。所有者は原則住まず、賃貸して家賃収入を得る「投資用マンション」として売り出されました。女性はただ1人、所有者自身で住んでいました。売り出し価格は1部屋1900万円前後だったといいますが、今は「100万円台後半で売れれば御の字。室内で死亡した『事故物件』だから100万円を割っても不思議ではない」(地元の不動産業者)そうです。

 一方、管理組合が相続財産管理人を申し立てると数十万円から100万円程度の予納金(選任手続きなどの費用)がかかり、売れても滞納分を回収できない恐れがあります。

 新しい所有者は、「滞納」も引き継ぐことが法律で義務づけられていますが、100万円程度の物件では購入者に「それなら買わない」と言われかねません。

 結局、管理組合は、予納金を支払って管理人を立てた上で積み上がった滞納分を「損金」として処理せざるを得ないと考えています。4年前に大規模修繕があり、修繕積立金は340万円。理事長は「賃料が2万円程度では積立金の増額もできず、計画的な修繕を諦めるしかないかも」と肩を落とします。滞納が多いマンションは部屋の買い手がつきにくいともいわれ、1部屋の「負動産化」が、ほかの所有者たちに影響しかねない状況に、ある所有者は「購入額の割に月々の家賃が高い高利回り物件だと思って投資したのに」と嘆きます。

 横浜市戸塚区にある築34年のファミリータイプのマンション(56戸)も相続放棄に悩んでいます。昨年10月、独り住まいの86歳の女性が死亡しました。子どもはおらず、相続人となる親族13人全員の放棄の意思を確認するまで10カ月かかりました。

 女性に滞納はありませんでしたが、死亡後は、管理費と修繕積立金合わせて毎月2万3千円の滞納が積み上がっていきます。

 女性は住宅を担保に借金していたため、部屋が売れても、予納金と借金返済で相殺され、滞納分は購入者に請求せざるを得ない状況です。

 管理組合は潤沢な積立金を持ち、すぐに大きな問題にはならないと言いますが、理事長(83)は「次の所有者が決まるまで窓を開けて風を通すこともできない。劣化の原因となり、マンション全体の資産価値が落ちるのが心配だ」と言います。他の高齢世帯からも「子どもは相続放棄すると思う」との声を聞いており、今後「放棄物件」が増えていかないか心配しています。(畑川剛毅)

■「最後の心配」まで購入者に 米山秀隆・富士通総研主席研究員

 日本の居住形態としてマンションが登場したのは1950年代。建物の老朽化とともに住民の高齢化も進み、管理が行き届かなくなった物件が出てきつつあります。こうした「限界マンション」が10年後、20年後に急増する可能性があります。
f:id:poipoilabo:20171019142753j:plain http://www.asahi.com/articles/ASK9V4J94K9VUUPI002.html

4 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 19:47:07.97 id:Kpq9NdHq

マンションは資産にあらず。
買うなら狭くとも一戸建て。

10 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 20:19:54.91 id:XzwuJUG+

>>4
>マンションは資産にあらず。 買うなら狭くとも一戸建て。
そんなことはない、うちの近所の 土地十数坪 木造3階の中古一戸建てなんか
売れない、空き家だらけだ

240 名刺は切らしておりまして 2017/10/19(木) 12:34:58.11 ID:8RQtn0Ld

>>4
滞納にしろ、物件を担保にした借金にしろ、結局本人が資産価値を相殺しちゃうだけの負債を背負って逝っちゃってるんだから
マンションか戸建てかは関係ないよ

5 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 19:47:22.09 id:X2OPtasM

マンションなんか買うから!
一軒家買えないなら
賃貸の方が楽そう。
自分の持ち家無いのも歳取ったら困るが。

6 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 19:52:53.06 id:YRONfD16

>>5
賃貸用投資マンションっていってるのに一軒家買えないならとか馬鹿なの

7 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 20:00:31.31 ID:Kz+AB5sN

そもそも債務超過でなくとも老朽化マンションなんて誰も相続しない。
捨てられる土地、捨てられる家屋は団塊が死ぬ頃は郊外のいたる
ところに転がっているようになる。

パワービルダーの建てた密集した100平米の狭小土地・家屋も
いらない。伊豆、黒磯、湯沢、大洋村の別荘もいらない。

そういう捨てられた土地は隣の人に安く取得してもらい、税法で
優遇し、100平米が200平米になるようにして環境を改善するのが
いい。放棄されたマンションも管理組合が取得し賃貸に回せば
いいのだ。

8 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 20:01:27.03 id:X7UsbXfR

子なしが勝ちってこと?

133 名刺は切らしておりまして 2017/10/19(木) 09:05:23.82 id:obrKDmer

>>8
子なしで持ち金は自分の欲望の為だけに使い、老後は他人の子が支えてくれる社会保障で賄ってもらうのが一番勝ち!

21 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 20:48:05.24 ID:LD+U8Eoo

マンションは築50年経つとコンクリート骨材酸化でボロボロになるし、水廻り配管は錆びで使用困難になる

要するに50年経つと取り壊して建て替えないと加速度的に朽ち果てていく

26 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 21:04:03.88 id:N582PRib

マンションは40年後に更地にして立て直すみたいな特約入れるのはダメなのかね

201 名刺は切らしておりまして 2017/10/19(木) 11:28:50.69 id:fCJCe3B+

>>26
建て直すかどうかは別として、満期で更地にして返すという定期借地権付き分譲マンションならあるよ

28 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 21:07:04.29 ID:6o38PgJZ

年寄りになったらこの手があるな
自宅マンションを担保に目一杯借り入れ
管理費滞納のまま志望

36 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 21:32:13.21 id:ub41HKHL

>>28
そうそう、小梨出し老後は借りられるだけ借りて死ぬわ

137 名刺は切らしておりまして 2017/10/19(木) 09:21:41.80 ID:5dB3wjGm

よし
>>28実行後、自己破産から生活保護でUR賃貸が俺の道だな

30 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 21:14:30.61 id:zqbKjpGl

相続放棄しても相続人が確定するまで
最優先の権利者が義務を持ち続けるんじゃなかったっけ?

47 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 21:55:24.22 id:zqbKjpGl

>>30
あった。↓だ。弁護士によって解釈が分かれているみたいだね。
判例待ちか。

民法第940条
相続放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が
相続財産の管理を始めることができるまで、
自己の財産におけるのと同一の注意をもって、
その財産の管理を継続しなければならない。

56 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 22:24:10.38 ID:+pe7Ie/F

>>47
これ兄弟が一斉に放棄したらどうなるんだろうね
等分されて請求されるのか

68 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 22:48:18.77 id:oAD1pgpp

>>47
盗まれたりしないように管理はしないといけないけど、債務は引き継がないから借金も滞納も払わなくていいって認識だな

33 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 21:29:53.25 ID:1+KQsL9C

家賃払うぐらいなら同じ額のローンで自分のマンション買いましょう
が不動産屋の決まり文句だが、マンションだと管理費払い続けなきゃいけないんだよな
しかも古いマンションだと額もドンドン増えていくとかw

40 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 21:39:29.66 id:F0RISjcx

>ある所有者は「購入額の割に月々の家賃が高い高利回り物件だと思って投資したのに」と嘆きます。


ごめん、これはバカとしか思えないwwwwwwwwwwwwwwwwwww

66 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 22:46:27.04 id:xirmTicD

>>40
さらに換金性もないから悲惨だな。損切も出来ない。
日本全体の不動産が投資というより投機になっている。

49 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 21:56:27.35 ID:F/OQfKUM

相続財産管理人を選任する方法はカネと時間がかかるので止めた方がいい
一番おすすめコースは、民事訴訟法35条の特別代理人を選任する方法
相続財産管理人のいない場合も準用できると大審院のお墨付き
まあ、よくわからない人は専門家に相談してね

50 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 21:59:38.86 ID:GI+zYXKb

これからは空室率あがりまくりで、
管理費修繕費も上がりまくる

61 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 22:30:38.26 id:E0lwP5nJ

>>50
都心はまだまだじゃね?
田んぼとかは人に貸して、
田舎の親を都心に呼んだりしてる奴も多いし。
自分でやってない田んぼとかは国が取り上げて、
やりたい人に安く売るとかしたほうがいいわ。

52 名刺は切らしておりまして 2017/10/18(水) 22:14:26.41 id:AIwIjXEP

何で少子高齢化で不動産投資しちゃうかな
デベロッパーと銀行が喜ぶだけだろ